“这套房是全新的”“刚刚装修完”“从来没有人住过”——这些说法在房产广告中非常常见。但对于外国买家而言，看起来很新，并不代表该物业在澳大利亚外国投资制度下属于“新住宅（new dwelling）”。

自2025年4月1日至2029年6月30日，外国人士（一般指非澳大利亚公民或永久居民）原则上不得购买澳大利亚的已建成住宅（established dwelling），只有少数特定例外。临时签证持有人即使计划购买房产自住，通常也不能按照过去的规则购买普通二手住宅。

因此，如果一套物业虽然刚刚建成或装修完成，但在外国投资制度下仍被认定为已建成住宅，外国买家可能没有资格购买。在出价或签订购房合同前，应先确认物业的法律分类，而不能仅依赖中介、卖家或开发商对“新房”的描述。

什么是外国投资制度下的“新住宅”？

一套物业要被认定为新住宅（new dwelling），通常需要满足几个核心条件，包括住宅已经建成、正在建设或将要建设，此前没有作为住宅出售，并且没有被实际居住过。

因此，“房龄很短”“刚刚装修”“卖家从未出租”或者“从未有人入住”，都不能单独决定一套物业是否属于新住宅。

澳大利亚允许外国投资进入新住宅市场，其中一个重要政策目的在于增加住房供应。因此，在判断物业性质时，除了销售和入住历史之外，还需要考虑相关开发是否真正增加了住宅数量。

楼花一定属于新住宅吗？

外国买家通常可以购买尚未建成的楼花（off-the-plan property），但并非所有楼花都可以直接购买。

如果外国买家直接向开发商购买一套尚未出售、尚未入住的新公寓，该物业通常属于新住宅。部分开发商还可能持有新住宅或近新住宅豁免证书（New or Near-New Dwelling Exemption Certificate）。如果有效证书确实覆盖相关项目及具体物业，外国买家可能无需再针对该套物业单独申请外国投资批准。

需要注意的是，开发商表示“项目有FIRB”并不意味着项目中的每一套物业都一定符合购买条件。豁免证书可能受到具体项目、房号、售价及向外国买家销售比例等条件限制。因此，如果买家准备依赖开发商的豁免证书，应在交易前确认该证书是否确实适用于准备购买的具体物业及交易。

另一种常见情况是，原买家已经签订楼花合同，但在交割前退出，之后由开发商重新出售。如果物业从未被实际居住，这类房产可能属于近新住宅（near-new dwelling），而不是普通的新住宅。外国买家能否购买，需要结合物业此前的销售和入住历史，以及相关批准或豁免证书的适用范围进一步判断。

全面翻新的旧房为什么很可能不属于新住宅？

一些旧房经过大规模翻新后，厨房、卫生间、水电、地板甚至内部布局全部更新，中介可能会使用“Brand-new residence”“全新豪宅”或“装修后从未入住”等方式进行宣传。

但从外国投资规则来看，翻新通常不会改变住宅原有的法律性质。

如果物业原本是一套已建成住宅，只是在原有房屋基础上进行了翻新或改造，即使装修完成后从未有人入住，一般仍属于已建成住宅。

例如，一套已有四十年历史的住宅经过全面翻修后重新出售。虽然从外观和居住条件来看可能与新房没有明显区别，但对于外国买家而言，更重要的是该物业是否由原来的已建成住宅翻修改造而来，而不是装修完成了多久。

因此，“全新装修”“装修后首次出售”或“装修后从未入住”等描述，本身并不能证明外国买家有资格购买。

旧房拆掉后重新建房，为什么也可能不属于新住宅？

很多买家会认为，只要旧房已经完全拆除，新建住宅又从未出售或入住，就自然属于新住宅。但外国投资制度下的判断并没有这么简单。

其中一个重要因素是，相关开发是否增加了住房供应。

例如，一块土地原本有一套独立屋，开发商拆除旧房后，在原址重新建设一套更大、更豪华的独立屋。从建筑意义上看，这显然是一栋全新的房屋，但开发前后都只有一套住宅，并没有增加住宅数量。

因此，即使新建房屋刚刚完工且从未有人居住，也不能仅凭这些事实判断其属于外国买家可以购买的新住宅。

相反，如果原有的一套住宅被拆除后，土地上合法开发出多套住宅，使整体住房数量增加，其中符合相关条件的新增住宅更可能符合新住宅的要求。

已经拆除旧房的空地，外国买家可以买来建房吗？

外国买家通常可以申请购买**空置住宅土地（vacant residential land）**并在土地上建设住宅。如果土地此前从未建有住宅，一般较容易被认定为真正的空置住宅土地。外国买家获得批准后，通常需要按照批准条件在规定期限内完成住宅建设，目前一般要求在四年内完成，并且在住宅建设完成前不得出售土地。

但如果一块土地现在虽然是空地，过去却曾经存在住宅，只是卖家在出售前已经将旧房拆除，情况就可能不同。

在这种情况下，不能单纯根据土地目前“有没有房子”来判断其性质。土地过去是否存在住宅、原有住宅何时被拆除，以及未来开发完成后住宅数量是否增加，都可能影响该土地在外国投资制度下的分类。

House-and-land package同样需要结合实际情况判断，而不能只根据合同名称确定是否符合外国买家的购买要求。

可以先签合同，再办理外国投资批准吗？

对于外国买家来说，这是交易中尤其需要注意的问题。

对于符合条件的新住宅或空置住宅土地，买家可能可以根据具体情况申请外国投资批准，或者依赖开发商持有的有效豁免证书完成交易。但如果物业实际上属于目前受到限制的已建成住宅，问题可能并不是“什么时候申请批准”，而是买家本身可能没有资格购买。

如果买家先签订无条件购房合同，之后才发现物业不符合购买条件，未必能够通过补办申请或支付额外费用解决。买家可能因此无法完成交割，并面临订金损失、合同违约责任以及外国投资法规方面的风险。

因此，对于外国买家而言，最好在出价及签订具有约束力的购房合同之前，确认物业的外国投资法律分类以及自身的购买资格。

星联律师回复外国买家的常见问题

房子刚刚建好，也从来没有人住过，为什么仍可能不能买？

“从未入住”只是判断新住宅的因素之一。如果房屋此前已经作为住宅出售，或者属于拆除原有住宅后重新建设、但没有增加住房数量的开发，仅凭“刚刚建好”和“从未入住”并不能确定其符合新住宅的要求。

上一个楼花买家没有完成交割，我可以把它当作新房购买吗？

不一定。这类物业可能属于近新住宅（near-new dwelling），需要确认物业是否曾经入住、此前的交易情况，以及相应的外国投资批准或开发商豁免证书是否覆盖该物业。

开发商说整个项目都有FIRB批准，我还需要单独申请吗？

需要根据具体情况判断。买家应确认开发商持有的豁免证书是否有效，并且是否覆盖具体项目、房号及交易条件。如果拟购买的物业不在相关证书覆盖范围内，买家可能仍需要自行取得相应批准。

已经拆掉旧房的空地，我可以买下来自己建房吗？

不能仅根据土地目前为空地来判断。土地过去是否存在住宅、旧房拆除情况以及开发完成后是否增加住房数量，都可能影响物业分类及外国买家的购买资格。因此，在签约前应结合土地和开发历史进行具体判断。

星联律师如何协助外国买家？

对于外国买家而言，判断一套物业是否可以购买，不能只依据房产广告、建筑年份、房屋外观或者开发商的口头说明。

星联律师可以在交易前协助您审查物业的销售历史、入住情况、土地及开发历史，分析物业在澳大利亚外国投资制度下可能属于新住宅、近新住宅、空置住宅土地还是已建成住宅，并结合您的身份及具体交易安排提供法律建议。

如果您计划购买刚完工的独立屋、全面翻新的旧房、拆旧重建项目、楼花退售房，或者准备依赖开发商的New or Near-New Dwelling Exemption Certificate完成购买，建议在出价或签订合同前确认相关法律分类及购买资格，避免在合同已经产生约束力后才发现交易存在问题。

免责声明：本文仅供一般信息参考，不构成针对任何个人或具体交易的法律意见，具体购买资格及外国投资要求应根据买家身份、物业情况及交易安排个案判断。