购买澳大利亚住宅是否需要外国投资审批，也就是通常所说的FIRB approval，与是否可以免缴新州9%的外国买家附加印花税（surcharge purchaser duty），是两个需要分别判断的问题。

FIRB属于联邦外国投资制度，主要决定买家是否需要取得政府批准才能购买澳大利亚住宅；外国买家附加印花税则属于新州税务制度，除了签证和身份，还会涉及买家实际在澳大利亚居住的时间。

因此，一个刚刚取得澳洲PR的人，可能已经不需要FIRB审批，但仍有可能需要缴纳房价9%的外国买家附加印花税。

为什么PR通常不需要FIRB，却仍可能需要缴纳9%附加税？

在联邦外国投资制度下，澳大利亚公民、永久居民，以及持有或有资格持有特殊类别签证Subclass 444的新西兰公民，购买住宅通常不需要申请FIRB审批。

但新州外国买家附加印花税采用不同的判断标准。

永久居民是否可以免除9%的附加税，需要进一步判断是否满足“通常居住于澳大利亚”的要求，或者是否符合特定的主要住所豁免。

因此，对于刚取得PR或者长期在海外生活的永久居民，不能仅凭PR身份判断是否需要缴纳附加税，还需要进一步查看合同签订前的实际居住情况以及购房后的自住安排。

这些问题最好在签订合同之前确认，因为附加印花税的责任日期通常与合同签订日有关，而不是等到交割或者取得房产后才进行判断。

合同签订前已经在澳洲住满200天

如果永久居民在合同签订前12个月内已经在澳大利亚实际居住至少200天，通常可以满足相关居住要求，从而不需要缴纳外国买家附加税。

这里的200天并不要求连续居住。

买家在过去一年内可以多次出入境，只要在相关12个月期间内累计居住达到200天即可。计算实际居住时间时，入境和离境当天也可能计入。

例如，一名永久居民计划在2026年10月1日签订购房合同，那么需要查看相关12个月期间内的实际出入境记录。如果累计在澳大利亚居住220天，即使期间曾经多次出国，通常仍能够满足200天的居住要求。

相反，如果买家刚取得PR，或者长期在海外工作，在相关期间内仅在澳大利亚居住100天，则不能仅凭PR身份直接主张免除附加税。这时需要进一步判断是否能够适用主要住所豁免。

合同签订前没有住满200天怎么办？

过去12个月没有达到200天，并不意味着永久居民一定需要缴纳9%的附加税。

如果永久居民以个人名义购买物业，并准备将该物业作为自己的主要住所，在符合条件的情况下，仍可能适用主要住所豁免。

这类情况通常需要关注买家的持有身份、物业用途以及购房后的实际居住情况。物业应当真正作为买家的主要住所，而不是投资房或度假住宅，同时还需要满足规定的入住时间和连续居住要求。

这里特别容易混淆的是，过去居住测试与未来主要住所豁免的居住测试并不完全相同。

过去12个月内的200天通常可以累计计算，并不要求连续；但如果依靠购房后的主要住所安排取得豁免，则需要特别注意连续居住要求。简单来说，两段分别为100天的居住时间，并不能当然等同于连续居住200天。

例如，一名买家刚取得PR，在签约前相关期间内只在澳大利亚居住了120天，但以个人名义购买了一套自住房，并在规定时间内入住且满足连续居住要求，则仍可能取得附加税豁免。

相反，如果购买的是投资物业，计划继续出租给租客，或者由于工作等原因无法满足规定的连续入住要求，则通常不能依赖这项主要住所豁免。

309和820配偶签证持有人是否也可能免税？

除了永久居民以外，部分其他签证持有人在符合相应条件时，也可能获得不同于普通临时签证持有人的待遇。

例如，309或820配偶临时签证持有人，以及部分符合条件的新西兰公民和特定退休签证持有人，都可能需要根据其具体身份和实际居住情况进一步判断。

但这并不意味着所有临时签证持有人都可以适用相同规则。

学生签证、普通临时工作签证以及部分过桥签证持有人，在新州外国买家附加印花税制度下通常仍可能被视为外国买家。因此，不能简单地用“是不是长期住在澳洲”来判断，而需要同时核对签证类别和适用的税务规定。

配偶是澳大利亚公民，共同买房为什么仍可能产生附加税？

夫妻双方身份不同，是最容易将FIRB与新州附加印花税混淆的情况之一。

在联邦外国投资制度下，外国人与澳大利亚公民、永久居民或符合条件的新西兰公民配偶共同购买住宅，在符合规定的持有方式和其他条件时，外国配偶可能适用FIRB方面的配偶豁免。

但新州外国买家附加印花税并不存在完全相同的配偶豁免。

因此，即使整笔购房交易不需要申请FIRB，也不代表外国配偶一定不需要缴纳附加印花税。新州仍可能分别判断每一名买家的身份，并根据外国买家取得的产权份额计算附加税。

例如，一名澳大利亚公民与持学生签证的配偶共同购买一套价值100万澳元的住宅，假设外国配偶取得50%的产权，而其身份属于需要缴纳附加税的外国买家，那么附加税可能按照100万澳元乘以50%再乘以9%计算，即45,000澳元。

如果外国买家单独取得100%产权，或者全部产权均由需要缴纳外国买家附加税的人取得，同一套100万澳元住宅所涉及的9%附加税则可能达到90,000澳元。

因此，“不需要FIRB”与“不需要缴纳外国买家附加印花税”不能画等号。

哪些情况最好在出价或签约前确认？

对于刚取得PR、长期在海外工作或者过去一年频繁出入澳大利亚的买家，建议在签订合同前先核对实际居住天数。合同日期相差几周，有时就可能影响是否达到相关200天居住要求。

如果夫妻双方签证身份不同，或者计划通过配偶、父母、公司、信托等方式共同持有物业，则需要进一步同时考虑FIRB要求、产权持有方式、产权比例以及附加印花税责任。

签约以后再改变买家姓名或者产权结构，也可能产生新的合同、印花税甚至其他法律问题，因此不宜将其理解为简单的“改名字”。

对于准备依靠主要住所豁免的买家，更需要在签约前确认未来的实际入住安排是否能够满足规定。只有把身份、实际居住时间、物业用途和产权结构放在一起判断，才能更准确地确定是否需要缴纳额外的9%税费。

常见问题

我已经是PR，但过去一年经常回国，还需要缴纳9%附加税吗？

需要根据相关责任日期计算此前规定期间内实际在澳大利亚居住的天数。如果满足200天的相关居住要求，通常可能免缴，而且过去居住时间并不一定要求连续。如果没有达到200天，则需要进一步判断是否能够适用主要住所豁免。

签合同时还没有住满200天，但交割前住满了，可以免税吗？

不能简单以交割日重新计算过去的居住情况，因为相关税务责任通常与合同签订日有关。不过，符合条件的永久居民如果购买物业作为主要住所，并在购房后满足规定的连续居住要求，可能通过主要住所豁免获得相应待遇。

与澳大利亚公民配偶共同买房，还需要缴纳9%附加税吗？

需要分别判断双方的身份。即使联邦层面可能不需要FIRB审批，新州仍可能对属于外国买家的配偶所取得的产权份额征收9%附加税。例如外国配偶取得价值100万澳元住宅50%的产权，对应附加税可能为45,000澳元。

309或820配偶临时签证和其他临时签证待遇一样吗？

不一定。309或820签证持有人在满足相关条件时，可能获得不同于普通临时签证持有人的待遇。学生签证、普通工作签证及部分过桥签证持有人通常需要按照外国买家的相关规定另行判断。

星联结语

对于澳洲买房而言，FIRB和外国买家附加印花税属于两套不同的制度。已经取得PR，并不代表所有与外国买家有关的税务问题都会自动消失。

如果您刚取得PR、过去一年频繁出入境，或者准备与不同签证身份的配偶共同购买物业，NS Legal的房产交易律师团队可以在签约前分别判断是否涉及FIRB审批以及新州9%外国买家附加印花税，并结合居住时间、购房用途、产权比例和持有方式评估实际税费。

如果准备使用主要住所豁免，也建议在签约前确认入住计划能否满足相关要求，并提前处理合同审查、印花税申报及交割安排，避免因为签约日期或产权结构安排不当产生额外成本。