房产合同起草与审查

卖方合同起草：房屋上市前需要准备什么？

在新州，卖方通常需要在房屋正式上市前准备销售合同。合同不仅记录房价和交割日期，还需要包含与房屋产权、土地使用、规划、排水、限制性权益等相关的重要文件。

卖方合同准备不充分，可能导致买方律师提出大量问题，延迟合同交换，甚至影响买方出价意愿。尤其在房市竞争较快的情况下，一份结构清晰、披露完整、条款合理的合同，往往有助于交易更顺利推进。

卖方合同起草通常需要关注：

• 房屋产权信息是否准确，包括产权人姓名、土地信息、房屋地址及产权限制；
• 必要的披露文件是否完整，例如产权查询、规划证书、排水图及其他相关文件；
• 合同是否清楚列明包含和不包含在交易内的物品，例如固定家具、电器、窗帘、空调或其他附属设施；
• 交割日期是否合理，是否与卖方搬迁、贷款解除、后续购房安排相衔接；
• 是否需要加入特殊条款，以处理房屋现状、提前进入、租约、维修责任或其他具体交易安排。

买方合同审查：签署前真正需要看什么？

买方审查房屋合同，不能只看价格、地址和交割日期。房产交易金额通常较高，一旦合同交换，后悔空间非常有限。尤其在签署 66W 证书、放弃冷静期的情况下，买方通常会在交换后立即受到合同约束。

买方合同审查通常需要重点关注：

1. 01房屋产权是否清晰，是否存在抵押、地役权、限制性契约或其他第三方权益；
2. 02房屋用途和规划信息是否符合预期，例如是否存在开发限制、土地使用限制或特殊规划要求；
3. 03合同中是否存在偏向卖方的不寻常条款，例如限制买方索赔、扩大卖方免责范围，或对交割延误设置不利后果；
4. 04是否需要加入贷款批准、建筑及虫害检查、物业报告审查等保护性条件；
5. 05交割日期是否与贷款审批、资金安排、搬家计划和印花税安排相匹配；
6. 06如果是公寓、联排或社区产权房屋，是否需要进一步审查物业报告、管理费、维修基金、重大工程或业主委员会争议；

例如，买方看中一套公寓，价格和位置都合适，但物业报告显示大楼即将进行重大维修，未来可能产生额外特别费用。如果这些问题在签约前没有被识别，买方可能在成交后才发现实际持有成本远高于预期。合同审查的价值就在于，在交易尚未不可逆之前，识别出这些问题。

每一份房屋合同中都涉及产权、责任分配、交割安排及潜在法律风险。NS Legal 可协助您审查合同内容、解释关键条款、识别不利条件。

特殊条款：为什么不能只依赖标准合同？

标准合同只能处理最基本的交易框架，但每一笔房屋买卖的具体情况都不同。特殊条款的作用，是把某一笔交易中需要特别处理的问题写进合同，避免双方日后因理解不同产生争议。

对买方而言，常见需要考虑的特殊条款包括：

• 贷款最终批准条件；
• 建筑及虫害检查结果满意条件；
• 物业报告审查条件；
• 卖方在交割前完成特定维修；
• 交割前保留特定物品或移除特定物品；
• 买方提前进入房屋测量、装修报价或检查的安排。

对卖方而言，特殊条款可能涉及：

• 明确房屋按现状出售；
• 限制买方在合同交换后提出不合理要求；
• 处理租客、提前搬离或交割前占用问题；
• 明确包含和不包含的设施；
• 设定合理的交割期限及违约处理方式。

特殊条款最怕的是“看起来写了，但实际无法执行”。如果条款表达模糊，例如只写“卖方同意维修房屋问题”，却没有说明维修范围、完成时间、验收方式和未完成后果，后续很容易产生争议。律师审查和起草的重点，就是把这些安排写得足够清楚、具体、可操作。

冷静期与 66W 证书：签之前必须理解的风险

新州住宅房产交易中，买方通常会遇到冷静期和 66W 证书的问题。冷静期是买方在合同交换后有限时间内退出交易的权利，但退出通常仍会产生一定经济损失。66W 证书则通常意味着买方放弃冷静期，使合同在交换后立即具有约束力。

在竞争激烈的交易中，卖方或中介可能要求买方提供 66W 证书，以显示出价更有确定性。但对买方而言，这一步风险很高。

在签署 66W 证书前，买方通常应确认：

• 合同已经完成法律审查；
• 贷款安排已经足够明确；
• 建筑及虫害检查、物业报告或其他尽职调查已经完成；
• 定金支付能力没有问题；
• 对交割日期、违约后果和合同条款已有清楚理解。

如果买方在没有充分审查的情况下放弃冷静期，之后再发现贷款无法获批、房屋存在缺陷或合同条款不利，通常已经很难安全退出交易。

合同交换后的后果：为什么签约前要谨慎？

房屋买卖合同一旦正式交换，并且冷静期已过或已经被放弃，合同通常会对双方产生法律约束力。这个阶段之后，交易不再只是“意向”或“谈判”，而是进入必须履行的法律关系。

如果买方无正当理由不完成交易，可能面临定金损失、违约赔偿，甚至被卖方追究进一步损失。如果卖方无正当理由拒绝完成交易，买方也可能寻求强制履行合同或索赔损失。

亲属间房产过户：赠与或买卖给子女

把房产过户给子女或其他家庭成员，是华人家庭里很常见的安排：有的父母希望把已经供完的房产直接赠与子女，有的则采取按市价或协议价买卖的方式。两种路径在法律上都可行，但在印花税和税务处理上可能有明显差异——亲属之间的转让通常仍需要按房产的市场价值计算转让税，赠与并不等于免税，具体处理以 Revenue NSW 的现行规则和评估为准。

除了税费之外，亲属间过户还有两类容易被忽略的问题。一是贷款与抵押：如果房产上还有按揭，转让通常需要银行同意并重新安排贷款，否则交易无法完成登记；二是产权登记方式：转让给子女后以何种方式持有，会直接影响未来的税务、遗产和家庭财产安排。

另外，如果交易双方是家庭成员，各方的利益并不总是一致。在部分情形下（例如一方年长、交易价格明显低于市价、或者转让与婚姻财产安排有关），谨慎的做法是由各方分别获得独立法律意见，以避免将来对交易效力产生争议。

星联律师可以协助您比较赠与与买卖两种路径的法律后果、办理合同与产权转移登记，并就税费影响提供初步指引。相关细节亦可参阅悉尼过户律师服务总览。