澳洲流浪汉竟不花一分钱，“买”到婚房

澳洲有一条令人不解的法律。这条法律可以让不法侵占者光明正大的获得所侵占土地的所有权。鸠占鹊巢已经够离谱了，澳洲法律居然允许鸠成为了巢的合法主人。这篇文章将带你了解这条法律，以防被有心人“抢”了你的房子。

什么是逆权占有（Adverse Possession）？

逆权占有是一条关于不动产所有权的法律，它允许侵占者在连续不间断占有并使用该不动产的情况下，要求拥有该不动产的所有权。

在不同的州，对于连续占有和使用不动产的期限要求是不同的。新州，昆州，塔州和西澳的期限为12年，但在维州和南澳的期限为15年。

当一个人未经授权占有他人不动产时，该不动产所有者通常有权驱逐该侵占者。然而，如果侵占者长期持续占有该不动产，而不动产所有者从未行使驱逐并收回其不动产的权力，那么不动产所有者有可能永远失去其对于该不动产的所有权。

逆权占有者不需要占有一整块土地或者一整套房子，针对部分占有的土地和房产也可以申请逆权占有。也就是说，如果你的邻居将围栏向你家移了几厘米或者几米，过了规定时间，该邻居也可以针对侵占的部分土地申请逆权占有。

必须证明什么？

通过逆权占有来获得不动产所有权的人，必须证明他们在连续十几年期间享有对不动产的实际、公开、排他性且未经授权的使用。实际和公开都不难理解，排他性在这里的意思是，侵占者必须像真正的业主一般行使对不动产的权利，除非是经过侵占者的同意，所有人（包括真正的屋主）都不能进入或者使用该不动产。换锁和建造围栏是最好的针对不动产排他性的证明。

侵占者的占有行为不得是秘密的，且不得通过暴力。不得是秘密的是指，侵占者必须像真正的业主一样公开使用和占有不动产，并且不得向他人隐瞒该使用和占有行为。不得通过暴力是指，侵占者不可以通过暴力迫使业主离开或放弃对不动产的占有。

真正的业主是否知道逆权行为并不会影响逆权者获得不动产所有权。也就是说，无论业主没有意识到其不动产被侵占了，还是业主意识到被侵占的事实但无所行动，在满足其他条件的情况下，逆权占有者都有可能成为法律意义上的该不动产所有者。

除此以外，逆权者必须表明他们有侵占不动产的意图。建造围栏和支付建造的费用是拥有该意图的有力证明。该意图也可以通过在土地上建造建筑物、将不动产出租给他人（收房租）、在土地上种植树木或农作物或饲养牲畜来表示。

逆权占有的终止

真正的业主可以通过驱逐逆权者并重新进入土地、否定该占有行为（例如拆除逆权者建造的围栏）等方式避免所有权的丧失。不久前，一对中国夫妇差点成为逆权占有的受害者。两夫妇因为疫情期间无法回澳，其在墨尔本的房产被一位流浪汉侵占，这位流浪汉更换了门锁和车库锁，并对外宣称自己是业主。幸好这对夫妇通过朋友了解到情况，及时请律师解决这个问题。这位律师会通过向法院提出驱逐流浪汉并向流浪汉追讨损坏家具的相应赔偿，这样才终止了流浪汉针对该房产的逆权占有行为。

不能通过逆权占有申领的土地

某些类型的土地不能通过逆权占有而获得所有权。这些类型包括：

· 政府所有的土地

· 公共交通土地

· 水务局拥有的土地

逆权占有这条法律看起来难以理解，但是它的存在其实符合澳大利亚的历史背景和社会环境。其背后的法律原理是作为土地的所有者应当对土地进行适当的管理，如果所有者长期不履行对于土地的管理责任，那么可视为其有意放弃该土地。同时，作为对土地长期占有，并经营管理该土地的人，即逆权占有者，在满足一定条件的情况下应当有资格获得土地的所有权。

逆权占有最初是被设计来解决大块土地，尤其是大面积农场边界模糊导致的产权争议。然而，在城市当中确实也存在少量案例。尤其是部分逆权占有，例如以上所说邻居移围栏现象。

逆权占有的相关法律提醒了各位不动产拥有者应该及时履行对名下不动产的管理责任，及时依照地契核对不动产边界，面积及占有情况，以防成为逆权占有的受害者。