能拥有自己的房子对于大多数人来说都是一件值得高兴的事情。但你真的知道在澳洲买房的一些风险吗？本期我们来讲讲如果买到有违章建筑的房子会有什么后果。
什么是违章建筑？
澳洲对于建筑的管理非常严格。许多形式的开发改造都需要得到市议会（council）的批准，被称为开发同意(development consent)。在澳洲，可以通过申请development application (DA), 来获得准许。
并非所有的开发改造都需要在开工前获得同意。这包括一些低影响或常规的活动。
然而，其中一些开发改建可能仍然需要许可证或需要council的批准，并可能需要在批准之前被进行环境评估。
以新南威尔士州为例，房屋需要的同意或批准的类型，取决于建筑开发的规模和潜在对相邻房屋的影响（如对交通、噪音、隐私和太阳能的影响等）。
通常根据不同程度，分为三种情况：
- 豁免开发（exempt development）是小型开发，对场地和周围的邻居或地方的影响最小。它不需要council任何同意或批准，但前提是它符合相关政策要求，比如搭建一些合规的小栅栏等。
- 合规开发（complying development）适用于常规开发，包括改建、加建以及附属建筑。它可用于符合Code SEPP或议会LEP中所列的特定开发项目，也必须符合一些规定的标准要求。
- Development Application 是一种正式的开发申请。改建、搭建可能会对环境等造成比较大的影响。它通常是向你当地的council提出申请，并提供相关的报告和计划来等待审批。
为什么需要申请Development Application（DA）?
Development Application 保护所有利益相关者的利益——特别是那些可能受到拟议开发影响的人。一般来说，开发项目越大，就越有可能影响到更多的人和周围的环境。每个项目，无论大小，都是独一无二的，因此可能会对周围的人产生不同的影响。Development Application 有助于评估影响的一些重要领域，包括：
- 自然环境
- 遗产建筑或保护区
- 对邻居和社区的社会影响
- 噪音水平
- 浪费
- 隐私
- 自然阳光的接触
- 交通影响
申请Development Application 有以下好处：
- 确保房产开发不会对环境造成负面影响。
- 平衡公共和私人利益，确保新的开发项目符合该地区的特点，并符合 "公共领域"（如街道、巷道或其他）的构架。
- 确保你的建筑结构安全，有防火措施，并有适当的阳光和通风等。
小心，你购置的房子可能有违章建筑
房产交割很顺利？你购置的房产仍可能有风险。我们接到不少购置到含有违章建筑的房产的相关咨询。咨询者称自己购买已久的房产，忽然被council通知接到违章建筑的举报，而房主事先竟然毫不知情购买的房屋原来一直都存在违规建筑。
违规建筑的类型很多，例如私自搭建的工具房、车库、增建的平房等。而购房者在购房时往往忽视了这点，认为合法购买来的房子在完成交割后就万无一失，不会有一点问题。
一旦发生被举报违章建筑的情况，买家可能会面临惨重损失。或是需要申请开发许可，或是需要将现有房屋上的违规建筑拆除。据业内人士分析，事实上很多房屋都存在着违规建筑搭建的问题。只是有一些人在购房前会更细致的去做尽职调查。而根据某些州的法律，违章建筑并不在conveyancer或律师的尽职调查的范围之列。这样说来，一旦买家事后发现有违章建筑，也很难找地方说理。
买家购置房产前该如何保护自己
- 买家可以自己向council 提出，以检查房屋上是否有违章建筑，以避免购房后才发现；
- 购买地契保险 （title insurance）。地契保险，又可以称为产权保险，是一种保护方式：当您的受保单涵盖的房产出现产权缺陷时，地契保险可以使您免受财务损失及避免支付相关法律费用。地契保险不同于其它类型的保险，它侧重于预防风险而不是承担风险。在您购买了地契保险后，产权审查员就会审查您房产的历史记录，力求在购买之前就消除产权问题。尽管开发商、房屋屋主、建筑商都有可能搭建违章建筑，但是对于一些风险比较高的房屋，尤其是二手house等，屋主可以通过购买地契保险来防止一些潜在的损失。地契保险是一种特殊形式的保险，可以保护购房者和现有业主在其房屋出现问题时免受经济损失。这些问题可以包括房产上有不符合规定的建筑物或未经批准的改造和开发等。
写在最后
小心，你精心挑选的房屋可能存在违章建筑！而这些未经批准的违章建筑可能在购买房产甚至交割完成时，买家都还未意识到它的存在。在澳洲购置房产时，买家需谨慎，如有相关法律问题请咨询我们的专业律师。
针对澳洲买房、购置房产等相关的问题，我们有专门撰写一系列的文章，以供大家参考：
