买楼花时，买家通常只需要先支付订金，剩余房款等项目完工后再支付。正因为交割往往发生在两三年之后，不少买家会认为可以先签合同，之后再慢慢安排贷款。但楼花合同锁定的是购房价格以及买家的交割义务，并不会锁定几年后的收入、签证状态、银行贷款政策或者物业估值。如果交割时银行拒贷，而合同本身又没有明确规定交易以贷款获批为前提，买家通常不能仅仅以“贷款没有批下来”为理由退出交易。

为什么签约时有贷款预批，交割时仍可能被拒贷？

贷款预批只是银行根据买家当时的收入、负债和生活支出，对借款能力作出的初步判断，通常只有几个月有效期，并不等于几年后的无条件贷款批准。接近交割时，银行一般会重新审查收入、信用记录、已有贷款、信用卡额度、家庭支出和签证状态，银行自身的贷款政策和计算方式也可能已经改变。

例如，买家签约时收入稳定，没有其他贷款，但两年后交割时换了工作，又增加了车贷或者家庭支出明显上升，即使房价没有变化，银行仍可能降低贷款金额甚至拒贷。

同时，银行还会重新评估物业本身。贷款最终能否获批，不仅取决于买家的还款能力，也取决于银行是否愿意按照预期价值接受该物业作为抵押物。

银行拒贷，为什么买家仍然需要完成交割？

楼花合同正式生效后，买家承诺在项目完成并达到交割条件后支付剩余房款，开发商则承诺按照合同完成项目并转让物业。

以新州为例，楼花合同通常存在十个工作日的冷静期。冷静期结束后，如果合同没有明确的subject to finance条款，收入下降、工作变化、签证变化、海外资金无法及时到账或者银行拒贷，通常仍属于买家的融资风险。

因此，需要贷款并不代表合同会自动附带贷款保护。是否能够因为融资失败退出，必须回到具体合同条款判断。

银行估值不足，买家可能需要补更多现金

楼花价格在签约时已经确定，但银行往往接近交割时才重新估值。

例如，楼花合同价格为100万澳元，买家原计划贷款80%，即80万澳元。如果交割时银行只将物业估值为85万澳元，并按照估值的80%贷款，实际贷款金额可能只有68万澳元。

这时买家需要准备的资金便可能从原来的20万增加到32万，还要另外考虑税费及其他交割支出。

银行估值低于合同价格，一般不会自动改变合同价格。除非开发商愿意重新协商，买家仍需要按照合同约定的价格完成交易。

临近交割才发现资金不足，应尽快处理

发现贷款或资金出现问题后，应尽快确认究竟是贷款金额不足、银行估值偏低，还是贷款申请本身无法通过，再判断是否可以更换贷款机构、补充自有资金或者调整融资安排。

律师也可以同时审查合同中的交割期限、延期费用、转让限制和买家的其他权利。

如果合同允许assignment，买家可能尝试寻找其他买家接手合同，但通常需要开发商同意，也可能产生额外费用。买家也可以尝试与开发商协商延长交割或者解除合同，但开发商通常没有义务接受。

越接近交割日期，可操作空间通常越小，因此不建议把融资问题拖到交割前几天才处理。

买家无法交割，损失可能超过订金

如果买家不能按时交割，开发商可能根据合同发出notice to complete，要求买家在规定期限内完成交易，并收取逾期利息及相关费用。

如果买家在期限届满后仍然不能交割，开发商可能解除合同并没收订金。之后如果物业重新出售的价格低于原合同价格，还可能根据合同向原买家追偿转售价差、重新销售费用、利息及其他损失。

因此，10%订金不一定是买家损失的上限。具体后果仍取决于合同中的违约条款以及开发商实际遭受的损失。

项目延期或发生重大变化，买家可能存在其他权利

如果项目长期未完工，需要检查合同中的sunset clause，也就是日落条款。

日落条款通常会设定一个最终日期，要求开发商在该日期前完成规划登记、取得入住许可或满足其他项目条件。如果期限届满而有关条件仍未完成，买家在部分情况下可能拥有解除合同并取回订金的权利。

不过，每份楼花合同的日落条款并不相同，需要具体确认日落日期对应的事项、开发商是否可以延期、买家需要何时发出解除通知，以及解除后双方仍需承担什么责任。

如果开发商通知房屋面积、户型、建材、停车位或公共设施发生变化，买家也可能拥有其他合同或法定权利。对于会实质影响物业使用或居住的重要变化，部分情况下可能存在解除合同或继续购买并要求赔偿的选择。

因此，即使买家的贷款同时出现问题，也应先检查合同中是否存在独立的解除权，而不是直接假设只能通过违约退出。

星联结语

楼花项目建设周期较长，买家不能只根据签约时的贷款预批决定是否购买，因为几年后的收入、家庭安排、签证状态、贷款政策和物业估值都可能发生变化，而合同中的交割义务却已经提前确定。

NS Legal房产交易律师团队可以协助审查楼花合同中的交割条件、日落日期、开发商延期和修改设计的权利、贷款条件、转让限制及买家违约后的责任，并帮助买家了解不同条款对未来交割风险的影响。

如果项目已经接近交割，而贷款尚未落实，也应尽早检查合同权利和可行的融资或协商方案，以避免因处理过晚而失去更多选择。

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