在澳洲商业租赁的纠纷中，维修和保养房屋责任归属是常见的纠纷原因。很多时候房东和租客都认为应该是对方负责，如果处理不善，很可能导致纠纷升级。
今天星联来和大家聊聊，常见的租赁维修纠纷以及应该如何应对。
租赁的维修和保养纠纷，通常来自以下两个问题之一:
哪一方应该负责修理或更换房屋的某部分;
当一方承担修理责任时，未及时安排修理或者未达到令人满意的标准。
谁负责安排维修和保养?
一般来说，租赁合同会对租客和房东之间的责任进行划分。
通常情况下，租客负责一般的维修，以确保房屋保持与租赁关系开始时相同的状况，但以下情况除外:
“正常磨损”造成的变化，这包括租户的合理使用和自然力量(如天气)的正常运作所带来的变化;
房屋结构修理;或
资产性质的待支付款项(例如为房屋带来升值的改动或资产注入)。
租户通常需要处理需要维修的机械物品，例如:
锅炉;
空调;
换气扇。
不过，归根结底还是要看租约上是怎么写的。
另一方面，业主一般需要解决房屋结构方面的问题，例如:
基础;
墙壁;
栅栏;
天花板;
楼梯间;
车道。
除了以上的房东维修义务外，如果房屋因损坏而完全或部分不适合居住，租客通常有权利要求减少租金，甚至终止租约。
租户通常还有“安静享受”的权利，在某些情况下可以广义地解释为年久失修的情况。
分配责任的困难
虽然这些责任分配在理论上看起来很简单，但实际分辨失修和损坏的责任却很难。
结构性问题的副作用通常不是一眼能看出来的，有时候很难区分。例如：
很难找出房屋漏水的原因，以应该及是业主还是租客负责维修;
租约没有提到谁负责特定类别的维修，值得注意的是，租客不负责并不意味着房东就应该负责，你需要仔细阅读这些条款;
租赁协议中包含相互矛盾的条款;
还有国家特定立法(如零售租赁立法)赋予的额外权利和义务需要考虑。如果租赁条款和法律之间有冲突，那么将适用法律优先。
另一个复杂的因素是，需要维修的房屋部分在平面图中有时是公共财产。例如，它可能是不同单元之间的公用楼梯井或电梯，或覆盖多个房屋的屋顶。在这种情况下，业主可能需要与楼体的其他房东合作来进行维修，这也可能会造成延误。
如果你不确定谁该对此负责，或者不知道如何处理年久失修的问题，建议尽早联系星联法律事务所寻求法律建议，因为没有通用的答案。
如果房东不认真对待维修问题，那么租客该怎么办?
从租客的立场来看，如果你有房屋年久失修的问题，你认为是房东的责任，而房东要么否认，要么拖延，你应该考虑:
保持详细记录，拍摄并记录房屋受到影响的日期，量化你因该问题而遭受的经济损失;
与房东沟通，让他们知道问题所在，并创建书面记录;
重新查看你的租约，并确定房东是否有明确的义务进行维修，或是否有理由因为租赁的物业不宜居住而要求减免租金;
如果租约下的维修义务不明确，你仍然可以提出诉讼:
根据“安静享受”的权利;
在侵权行为中，基于违反维护房屋义务;
根据法定的不合理行为(如果属于零售租赁)。
通常情况下租赁纠纷会有正式的争议解决程序。这将涉及发出正式通知或要求，然后参加调解。如果你的租赁合同是零售租赁，调解通常是强制要求房东参加的。
最后
如果所有方法都失败了，你可以通过法院或特别法庭寻求维权。
然而，鉴于这些争议的潜在复杂性质，你应在展开任何法律程序前寻求法律意见，维护和维修问题是最常见的和潜在的最复杂的租赁纠纷问题之一。
如果您需要关于维修纠纷的帮助，星联法律事务所有经验丰富的律师可以为您提供帮助。
